Nα επενδύσουμε ή να μην επενδύσουμε;

Εύλογη η ερώτηση από την πλευρά όσων ενσυνείδητων επιχειρηματιών ενδιαφέρονται να επενδύσουν νομίμως στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Vacation Rentals – VR) στην χώρα μας.  Η απάντηση όμως δεν είναι προφανής.

Και ο λόγος που δεν είναι προφανής, δεν είναι ότι η αγορά υπολείπεται σε μέγεθος ή προοπτική.  Αντιθέτως, το φαινόμενο Airbnb σε συνδυασμό με την ανάπτυξη της τεχνολογίας έχουν δημιουργήσει μια νέα τάξη πραγμάτων. Δημιουργήθηκε μια νέα αγορά μέσα από την οποία μπορεί ο καθένας να εκμεταλλευτεί εύκολα και αποτελεσματικά την ακίνητη περιουσία του, χωρίς να τη δεσμεύει, αυξάνοντας τα έσοδα του.  Παράλληλα, έφερε κοντά ιδιοκτήτες και υποψήφιους ενοικιαστές. Η νέα αυτή αγορά αναπτύσσεται ραγδαία σε παγκόσμιο επίπεδο.

Στην Αμερική του 2008 και της χρηματοπιστωτικής κρίσης,  που είχε ως επίκεντρο την αγορά ακινήτων, η ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού βοήθησε στην ανάκαμψη μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης των μέχρι τότε αδιάθετων ακινήτων. Αντίστοιχα σήμερα, στην Αθήνα και σε άλλες πόλεις της χώρας μας, σε συνθήκες οικονομικής κρίσης και μεγάλης πτώσης της αγοράς κατοικίας, η νέα αυτή αγορά έχει ανακόψει την πτώση, ακίνητα που παρέμεναν ανεκμετάλλευτα κινούνται και αρκετοί συμπολίτες μας έχουν βρει μια νέα πηγή εσόδων. Σε μερικές περιοχές μάλιστα, η αγορά ακινήτων έχει αρχίσει να ανακάμπτει.

Το μέγεθος της αγοράς VR σε παγκόσμιο επίπεδο για το 2018 υπολογίζεται σε 169 δις δολάρια, ενώ το σύνολο των διαθέσιμων ακινήτων που είναι αναρτημένα στο διαδίκτυο έχουν υπολογιστεί σε τρία εκατομμύρια. Υπολογίζεται, επίσης, ότι από το 2008 έχουν διανυκτερεύσει σε δωμάτια που διαθέτει η Airbnb περίπου 150 εκατομμύρια πελάτες σε περισσότερες από 191 χώρες.

Είναι ένα διεθνές φαινόμενο το οποίο, όμως, έχει ταράξει τα νερά σε όλους τους τομείς.  Με την αξία της Airbnb να υπολογίζεται σε 30 δις δολάρια τη στιγμή που η Hilton είναι στα 19 δις και η Marriott στα 35 δις δολάρια, είναι φυσικό να δημιουργούνται κραδασμοί στα θεμέλια των παραδοσιακών επιχειρήσεων διανυκτέρευσης.  Οι απόψεις διίστανται.  Η ρητορική των μεν υποστηρίζει ότι οι ξενοδόχοι θέλουν να αφαιρέσουν το δικαίωμα στη μεσαία τάξη να νοικιάζει βραχυχρόνια για να μπορούν κατ’ αυτόν τον τρόπο να ελέγχουν τις τιμές.  Η ρητορική των δε υποστηρίζει ότι δημιουργείται αθέμιτος ανταγωνισμός λόγω της εισαγωγής επιχειρηματικών σχημάτων στη συγκεκριμένη αγορά και παύει να εξυπηρετεί τον σκοπό για τον οποίο ξεκίνησε, ενώ παράλληλα διαπιστώνεται έξαρση της φοροδιαφυγής, έλλειψη κανόνων ασφαλείας καθώς και έλλειψη βασικών προτύπων στη λειτουργία των ακινήτων αυτών.

Ωστόσο, παράλληλα αναπτύσσονται και χρηματοδοτούνται αδρά από VCs, νέες ψηφιακές πλατφόρμες, property management εταιρίες, metasearch πλατφόρμες, PMSs, Channel Management και πληθώρα νέων τεχνολογιών εστιασμένες στη συγκεκριμένη αγορά, γεγονός που δυσχεραίνει οποιαδήποτε προσπάθεια αναστολής του εγχειρήματος αυτού . Η αγορά διαρκώς μεγαλώνει, και μεγαλώνει πολύ γρήγορα.

Η Ελλάδα παρακολουθεί τις εξελίξεις, Κυβέρνηση και φορείς συζητούν, η Βουλή δηλώνει την πρόθεσή της να νομοθετήσει, αλλά κανείς δε γνωρίζει τελικά  τι θα ισχύσει. Και ο χρόνος περνά, περνά Ελληνικά.

Ανάμεσα στα βασικά σημεία που παραμένουν αδιευκρίνιστα στο αρ. 111 του ν.4446/2016  είναι το κενό που δημιουργείται δίνοντας το δικαίωμα μόνο σε φυσικά πρόσωπα να μισθώνουν βραχυπρόθεσμα έως δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ.  Δε διευκρινίζεται το πλαίσιο στο οποίο μπορούν να δραστηριοποιούνται νομικά πρόσωπα για τη βραχυχρόνια ενοικίαση διαμερισμάτων σε αστικά κέντρα. Ό,τι δεν καλύπτεται με τον νόμο θεωρείται ότι δεν πληρεί τις προϋποθέσεις του.  Σε αυτές τις περιπτώσεις, για να θεωρηθεί νόμιμη η βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει το ακίνητο να διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν.4276/2014.  Η έκδοση, όμως, του εν λόγω σήματος είναι αδύνατη στα αστικά διαμερίσματα, καθώς απαιτείται να έχουν ανεξάρτητη είσοδο ή να έχουν αμιγή χρήση για ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια-διαμερίσματα.

Το κερασάκι στην τούρτα, όμως, ήρθε με την τροποποίηση του αρ. 111 με το αρ. 336 του ν.4446/2016, το οποίο μεταθέτει επ’ αόριστον την εφαρμογή του νόμου μέχρι να θα εκδοθεί η ΚΥΑ.  Η επ’ αόριστον αναβολή εφαρμογής αποτρέπει οποιαδήποτε επένδυση από σοβαρούς επενδυτές.

Για να γίνονται επενδύσεις, πρέπει να υπάρχει σταθερό και ξεκάθαρο περιβάλλον.

Μόνο τότε, τα ερωτήματα θα μπορούν να απαντηθούν.